Per la mia nuova casa il prezzo è giusto

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Controllare, chiacchierare, ficcanasare, negoziare: l’abc di quello che bisogna fare per comprare un immobile senza spendere una fortuna...

Il luogo della pace. «Questa è la vera natura della casa: il luogo della pace; il rifugio non soltanto da ogni torto, ma anche da ogni paura, dubbio e discordia» (John Ruskin, Sesamo e gigli, 1865).

Niente fretta. Quando si decide di comprare casa, la prima cosa da fare è non avere fretta. Spiegano Marco Fratini e Lorenzo Marconi nel libro Mutande di Ghisa (Rizzoli, 2011): «La fretta è la migliore fiancheggiatrice dell’agente immobiliare. “Ci sono già altre persone interessate”; “Faccia un’offerta subito, il proprietario vuole vendere”; “Non se la lasci sfuggire, è un’occasione” sono le classiche frasi dei bravi piazzisti. Voi però resistete».

Piani diversi, prezzi che cambiano. In linea di massima bisogna tenere presente che il valore di un appartamento aumenta con il salire di piano. Ci sono però due eccezioni: quando l’immobile è senza ascensore (in questo caso il prezzo si abbassa del 5%-10% per piano) e quando la casa affaccia su un giardino condominiale (i piani bassi non perdono valore rispetto a quelli alti). Un terrazzo basso che dà su cortile in cemento circondato da box ha un valore inferiore rispetto agli altri.

Occhio all’esposizione. Altra cosa da fare: aprire sempre le finestre. L’esposizione è fondamentale: una casa al quinto piano con un affaccio Sud-ovest e ascensore vale più della stessa casa al terzo piano e con affaccio Nord-est. Lo standard è su due lati, uno dei quali il Sud. Tre o quattro lati costituiscono un plus, un lato solo rappresenta invece un motivo di deprezzamento. In più, una casa luminosa e ben esposta fa consumare anche meno combustibile.

Cercare i difetti. Infine, cercare i difetti: oltre alle crepe nei muri e alle macchie di muffa, si deve valutare lo stato degli impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento), degli infissi, dei bagni e dei pavimenti.

Prima volta. Quando si vede per la prima volta una casa con un agente non dite mai che vi piace.

Ficcanasare. Fratini-Marconi: «Ficcanasate. Nel caso di un acquisto immobiliare in una zona non frequentata assiduamente, fate un giro nei dintorni del palazzo in varie ore del giorno: per controllare chi frequenta il condominio; per capire se si trova parcheggio (in alternativa informatevi su garage e autosilo); per accertare se la zona è rumorosa (occhio ai cortili in comune ai ristoranti: lavorano quando voi non lo fate, scaricano merci alle ore più strane ed emanano odori non sempre Chanel). Annusate l’aria nella tromba delle scale: se soffiano venti di ragù, il condominio è abitato da famiglie tradizionaliste; al nord la variante può essere risotto e polenta; al centro stufato, porcini di stagione e peperonata; al sud essenzialmente pesce. Se l’odorato dovesse poi deviare verso punte notevolmente speziate, dovrete necessariamente credere nell’integrazione con i vostri vicini di casa kebabbari o tamil».

Parlare con il portiere. Altre cose da fare: farsi raccontare dal portiere chi fa cosa e a che ora; evitare l’ascensore e farsi le scale a piedi per capire le abitudini dei vicini (se lasciano fuori l’ombrello sono sbadati; se lasciano fuori una pianta sono ecologisti); prendere nota del nome e del numero di telefono dell’amministratore e chiamarlo: «Scoprire, per esempio, che chi vi vende l’immobile non paga il condominio o che non lo fanno i vostri vicini sono informazioni molto utili. E, probabilmente, dissuasive».

Negoziare sul prezzo. Negoziando sul prezzo, si può arrivare anche a un ribasso del 10-15%.

Quanto pagare. Per stabilire il prezzo di un immobile nuovo, si stimano i costi di costruzione e i costi del terreno. Per una casa “usata”, si ricorre al metodo comparativo: si vede a quanto si sono recentemente venduti alloggi simili e su quella base si fa la stima. Esempio: il prezzo di una casa al quarto piano in uno stabile dove è stato venduto un alloggio simile al secondo piano, si alza se c’è l’ascensore, si abbassa se non c’è. Le zone centrali di solito costano più delle periferiche, ma un hinterland collinare con immobili di pregio può valere come e più del centro (es. San Siro a Milano o l’Appia Antica a Roma).

Appartamento occupato. Un appartamento occupato da un inquilino vale il 30% in meno.

Fare bene i propri conti. In ogni caso, bisogna fare bene i propri conti: «Aggiungete al prezzo un 15% di spese (imposte, notaio, agenzia); tenete conto dell’eventuale costo di una ristrutturazione: 500 euro al metro, se volete andare al risparmio; anche 1.200, se in bagno volete un mosaico pompeiano come Madonna; mettete nel calderone le spese comuni, nel caso andiate a vivere in un condominio: le case hanno bisogno di manutenzione; indagate sullo stato della facciata e del tetto, ma anche sull’impianto tv e sull’ascensore. Si tratta di spese periodiche, non frequenti; alcune di loro, però, sono vere botte da orbi».

Fronteggiare gli imprevisti. Una buona idea può essere prevedere un piccolo fondo-cuscinetto per fronteggiare eventuali imprevisti. In più, «non dimenticate di chiedere un rapporto completo sulla tassazione dell’immobile; infine, ma è importante, consultate un notaio, perché ci sono talmente tante trappole che è bene poter disporre del parere di un esperto».

Imposte da pagare. Quando si compra un immobile da un privato, bisogna tenere presente che le imposte da pagare sono:
– Imposta di registro 7% (3% se si tratta di prima casa);
– Imposta ipotecaria 2% (€ 129,11 se si tratta di prima casa);
– Imposta catastale 1% (€ 129,11 se si tratta di prima casa).

Tasse sulla casa. Le principali tasse che si pagano sulla casa: Ici (valida per le seconde case), Irpef (è la tassa sul reddito della casa, si paga in base ad aliquote decise dallo Stato), Tarsu (la tassa sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, si paga al comune).

La caparra. Un discorso a parte, infine, lo merita la caparra. Non esiste una percentuale di legge, ci si mette d’accordo, ma se supera il 20% è troppo: non dovrebbe essere di più di 5mila euro, in caso di richiesta superiore Fratini e Marconi suggeriscono di chiedere una fideiussione bancaria.

Comprare quando serve. Qual è il momento buono per comprare casa? «Non esiste un momento buono per farlo, la casa va comprata quando serve».