Cedolare secca, manuale per proprietari e inquilini

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Cos’è, quali passaggi seguire e a chi conviene scegliere il regime opzionale per i contratti di locazione

Chi sceglie di affittare il proprio immobile può scegliere la cedolare secca. Si tratta di un regime facoltativo che prevede il pagamento di un’unica imposta sostitutiva sui redditi percepiti, in alternativa alle regole ordinarie. Cerchiamo di capire insieme le caratteristiche principali della cedolare secca, da chi può beneficiarne alle modalità per esercitare questa opzione.

Caratteristiche e aliquote

Gli importi che vengono percepiti dai proprietari per l’affitto dei propri immobili sono ovviamente tassati. Il regime della cedolare secca prevede il pagamento di un’imposta pari al 21% del canone annuo stabilito da proprietario e inquilino. Questo importo sostituisce il versamento dell’Irpef e delle relative addizionali; inoltre non devono essere pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che invece sono presenti nel regime ordinario. L’aliquota del 21% si riduce ulteriormente al 10% per il quadriennio 2014-2017 per i contratti a canone concordato – contratti che devono rispettare criteri definiti a livello nazionale e recepiti in accordi a livello locale, come ad esempio l’Accordo Locale per la città di Milano firmato nel luglio del 1999 – relativi a immobili dei comuni con carenze di disponibilità abitative (art. 1, D.L. n. 551/1988) o ad alta tensione abitativa.

Quando conviene?

La cedolare secca tendenzialmente conviene nel momento in cui il soggetto ha altri redditi oltre a quelli maturati dalla locazione. In questo caso infatti i redditi derivanti dall’affitto si andrebbero a sommare a quelli già esistenti, aumentando la base imponibile su cui calcolare le tasse. L’Irpef è strutturato per scaglioni di reddito (consultate a pag. 67 la tabella sugli scaglioni Irpef) quindi un aumento della base di partenza può in alcuni casi far applicare un’aliquota più elevata al contribuente. Nel caso in cui invece il soggetto non abbia altri redditi o entrate su cui non si paga l’Irpef, il regime ordinario potrebbe essere preferibile.

C’è inoltre da considerare un altro dettaglio: i redditi assoggettati a cedolare secca non possono essere presi in considerazione per deduzioni e detrazioni. Questo aspetto è molto importante per tutti coloro che durante l’anno sostengono molte spese mediche o in generale altre spese che danno diritto a sconti d’imposta. La rinuncia a questi benefici potrebbe far perdere i vantaggi della cedolare secca.

Vantaggi per proprietari e inquilini

Dal punto di vista pratico, ecco quali sono i principali vantaggi per i locatori:

– non è previsto il pagamento dell’imposta di registro (qui tutte le informazioni per il calcolo)

– non è previsto il pagamento dell’imposta di bollo (qui tutte le informazioni per il calcolo)

– il reddito soggetto a cedolare è escluso dal reddito complessivo personale e gode di un’aliquota fissa prestabilita.

Per gli inquilini invece il vantaggio della cedolare secca è dato dalla stabilità degli importi della locazione: il canone d’affitto infatti non viene aggiornato per tutta la durata del contratto, anche se l’aggiornamento è previsto dall’accordo. In questo modo l’inquilino al momento della firma del contratto sa con certezza quale importo dovrà pagare ogni anno, senza avere spiacevoli sorprese al momento del versamento.

Chi può applicarla e su quali immobili

La cedolare secca può essere scelta dai proprietari che non affittano il proprio immobile ad attività di impresa o di arti e professioni. Il regime è stato infatti pensato per agevolare i rapporti d’affitto tra persone fisiche con finalità abitative, escludendo di fatto contratti che coinvolgano attività commerciali. Proprio per questo motivo l’opzione può essere esercitata per immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10, uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze.

Come procedere

I proprietari che optano per la cedolare secca possono esercitare l’opzione sia quando registrano il contratto che, per i contratti pluriennali, negli anni successivi. Chi sceglie la cedolare secca deve presentare il modello RLI a seconda del momento prescelto con le seguenti modalità:

– alla registrazione del contratto d’affitto;

– entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

Tutte le istruzioni per la compilazione del modello RLI sono disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Nel caso in cui invece non sia necessario registrare il contratto (ad esempio per i affitti che non superano i 30 giorni) il locatore può fare la propria scelta direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui sono maturati i redditi di locazione.