Affitto, mini guida per proprietari e inquilini

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Dalla consegna delle chiavi alla risoluzione, tra ripartizioni di spese e interventi straordinari, tutti i diritti e i doveri di chi sceglie la locazione.

Gli ultimi dati Istat disponibili dicono che il 18% degli italiani vive in affitto. Tra il 2001 e il 2011 le famiglie che vivono in abitazioni di proprietà sono aumentate del 13,8% mentre  la percentuale di chi vive in affitto è rimasta sostanzialmente stabile (+0,9%), con l’eccezione del Nord-Est, dove l’aumento è stato a due cifre (+12,2%). Una formula che continua a diffondersi anche in Italia è l’affitto con riscatto, che  permette di prendere in locazione un immobile con la possibilità in futuro di acquistarlo (sottraendo dal prezzo di acquisto quanto pagato per la locazione).

Diritti e doveri di inquilino e proprietario. Le norme che regolano i diritti e i doveri dell’inquilino – detto anche conduttore – sono stabilite dagli articoli 1587 e seguenti del Codice Civile, mentre i diritti e i doveri del locatore – o proprietario – sono stabiliti dagli articoli 1575 e seguenti del Codice Civile.

La proprietà dell’immobile. L’inquilino ha l’obbligo di servirsi della casa presa in affitto per l’uso specificato dal contratto e con la “diligenza del buon padre di famiglia”: questo vuol dire che l’affittuario ha il diritto – e contemporaneamente il dovere – di utilizzare l’immobile secondo le modalità per cui gli è stato concesso in affitto, eventuali altre destinazioni d’uso consentirebbero al proprietario di chiedere la risoluzione del contratto (ed eventualmente pretendere il risarcimento dei danni). L’inquilino ha il diritto di cambiare la serratura dell’appartamento, a patto di consegnare la chiave della nuova serratura o di ripristinare la vecchia al termine del contratto. Alla consegna delle chiavi l’inquilino diventa effettivamente il custode del bene e potrà godere di esso direttamente, così come dell’uso delle parti comuni del condominio, se previste. Il proprietario deve consegnare la casa in buono stato e, contemporaneamente, consegnare le chiavi del garage, del cancello, dei locali comuni e di tutte le pertinenze indicate nel contratto. Per evitare ogni contestazione è consigliabile redigere un attento e puntuale verbale di consegna, nel quale descrivere le condizioni dell’immobile.

Chi deve pagare cosa. L’inquilino deve pagare l’affitto nei termini indicati nel contratto e nelle modalità specificate. È suo diritto richiedere le ricevute dell’avvenuto pagamento: il proprietario non può pretendere somme superiori a quelle pattuite, l’affittuario non può arbitrariamente ridurre o sospendere il pagamento. L’autoriduzione del canone costituisce un comportamento grave per il quale il proprietario può perseguire l’inquilino in giudizio e chiedere la risoluzione del contratto per inadempienza.

Oltre all’affitto, l’inquilino deve occuparsi:

  • delle spese di consumo (gas, energia elettrica, tassa smaltimento rifiuti, riscaldamento ecc.),
  • di eventuali costi sostenuti per migliorie.

Per quanto riguarda le spese, il principio è che la manutenzione ordinaria spetta al conduttore, quella straordinaria alla proprietà. L’affittuario – in pratica – è tenuto a pagare:

  • i costi per la tinteggiatura delle pareti
  • i costi per la riparazione del boiler, di un termosifone guasto o di un elettrodomestico come ad esempio il frigorifero. Se, questi dovessero essere sostituiti, però, la spesa è a carico del proprietario. Le riparazioni urgenti, relative per esempio a danni improvvisi, possono essere eseguite direttamente dal conduttore, ma il proprietario deve rimborsarle.

I rapporti col condominio. Con il contratto di locazione l’inquilino acquisisce il diritto di partecipare alle riunioni condominiali con diritto di voto sull’amministrazione ordinaria (non, per esempio, sulla modifica del regolamento condominiale). L’affittuario potrà usufruire anche delle parti in comune del condominio per la quota spettante al proprietario. Sono a carico del conduttore le spese condominiali relative al servizio di pulizia, al corretto funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria.

Gli interventi straordinari. Gli interventi straordinari sull’immobile competono principalmente al proprietario. In particolare, il proprietario ha l’obbligo di provvedere a tutte le riparazioni di natura straordinaria e di intervenire in maniera tempestiva nel momento in cui l’inquilino segnala la necessità d’intervento. Spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate.

La fine del contratto. Come vi avevamo accennato in un articolo precedente, alla fine del contratto l’inquilino ha l’obbligo di restituire la casa nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata. Durante la locazione può comunque apportare modifiche all’immobile: i cambiamenti, però, non devono rappresentare un danno per il proprietario e non devono alterare l’immobile che, a finita locazione, deve tornare nello stato originario. Se i lavori sono stati eseguiti con l’autorizzazione espressa del proprietario, al momento della riconsegna l’inquilino può richiedere la differenza tra l’importo della spesa e il valore dell’opera.

Cedolare secca. Chi sceglie di affittare il proprio immobile ha la possibilità di usufruire della cedolare secca, regime fiscale facoltativo che prevede alcuni vantaggi. In pratica questo regime prevede il pagamento di un’imposta pari al 21% del canone annuo stabilito da proprietario e inquilino. Tutte le informazioni su quando conviene e come fare nella nostra guida completa alla cedolare secca per proprietari e inquilini.