Vita più semplice nel condominio

Amministratore, maggioranze in assemblea, riscaldamento, cani e gatti: una raffica di novità …

Fermi, o quasi, al 1942. Tempo grosso modo sei mesi e cambieranno molte cose nella vita condominiale. A fine settembre la Camera ha approvato il disegno di legge che adegua il Codice civile, in materia di abitazioni condominiali, alle evoluzioni sociali degli ultimi decenni. Se si eccettuano alcune modifiche marginali è dal 1942, infatti, che queste norme non vengono toccate. Adesso la legge deve affrontare solo l’ultimo passaggio parlamentare, tornando al Senato. Ecco le norme principali. Riguardano le nuove maggioranze richieste in assemblea, il distacco dal riscaldamento comune, la figura dell’amministratore, gli animali domestici. Entreranno in vigore sei mesi dopo l’approvazione definitiva del testo.

Nuove maggioranze. La legge porta una piccola rivoluzione nel calcolo delle maggioranze, a partire da quella di base, cioè quella che, nella seconda convocazione dell’assemblea, viene usata nel 90 per cento dei casi. Mentre oggi occorre che ad approvare una delibera siano tanti condomini da rappresentare almeno un terzo del totale e insieme un terzo dei millesimi, con la riforma, pur restando il vincolo di un terzo dei millesimi, basterà che siano la maggioranza degli intervenuti.

Un esempio. Se in un condominio di 21 condomini cinque hanno in tutto 334 millesimi (un terzo dei millesimi); se all’assemblea intervengono questi cinque più altri quattro (che a loro volta raggiungono 300 millesimi), la delibera potrebbe essere approvata con il solo voto favorevole dei primi cinque. Con le norme in vigore invece occorre il voto favorevole di almeno sette condomini (un terzo dei condomini).

Il quorum per deliberare. A una maggioranza semplificata rispetto al presente si potrà ricorrere per deliberare le opere che servono a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, quelle per eliminare le barriere architettoniche, per il risparmio energetico e per realizzare garage o parcheggi riservati ai condomini, installare impianti centralizzati per la ricezione televisiva, anche satellitare, per nominare o revocare l’amministratore. Le decisioni saranno valide se prese a maggioranza dei presenti in assemblea, proprietari di almeno la metà dei millesimi.  In molte di queste situazioni, attualmente, occorre la maggioranza di tutti i condomini e, a seconda dei casi, da 500 a due terzi dei millesimi.

Sito Internet condominiale. Con questa maggioranza si potrà deliberare l’attivazione, a cura dell’amministratore e a spese dei condomini, di un sito internet del condominio per consultare e stampare in formato digitale i rendiconti mensili e gli altri documenti dell’assemblea.

Prima convocazione. Non cambiano le regole per le delibere da assumere in prima convocazione (ma le assemblee in prima convocazione vanno quasi sempre deserte), e cioè la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi.

Parti comuni. Occorre una maggioranza più solida per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni del condominio: il numero dei voti deve rappresentare almeno i quattro quinti dei condomini e i quattro quinti del valore dell’edificio.

Staccarsi dall’impianto centralizzato. Chi si vuole staccare dall’impianto centralizzato di riscaldamento potrà farlo senza dover attendere il benestare dell’assemblea, ma solo a due condizioni: la prima, che il riscaldamento dell’appartamento in cui vive non funzioni normalmente per problemi tecnici dell’impianto condominiale (e che questi problemi non siano risolti dal condominio nell’arco di una stagione di riscaldamento); la seconda, che il distacco non crei squilibri tali da compromettere la normale erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. Chi rinuncia al riscaldamento centralizzato resta tenuto a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.

Vietato vietare gli animali. La riforma delle regole condominiali diventa una rivoluzione anche per gli amanti degli animali. È stabilito infatti che le norme del regolamento non possono vietare di «possedere o detenere animali da compagnia». Cani e gatti sono salvi.

Chi fa danni paga di più. Le nuove norme introducono una maggiore severità, poi, per chi arreca danni o disturba. E in generale si inasprisce la disciplina per le violazioni del regolamento, che costeranno care: 200 euro, che possono salire a 800 in casi di recidiva.

Amministratore per due anni. La riforma stabilisce che l’amministratore del condominio resti in carica due anni. L’amministratore dovrà avere requisiti di formazione e onorabilità, avere almeno il diploma di maturità, aver frequentato un apposito corso (per quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti all’entrata in vigore della riforma è comunque consentito lo svolgimento dell’attività anche in assenza dei requisiti del titolo di studio e della formazione specifica).

Licenziato. L’amministratore potrà essere licenziato prima della fine del mandato qualora abbia commesso gravi irregolarità fiscali o non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se l’assemblea si rifiuta di revocare il mandato, il singolo condomino può ricorrere al giudice e farsi rimborsare le spese dal condominio. Sempre il giudice potrà “licenziare” l’amministratore per gravi irregolarità, qualora non abbia predisposto il rendiconto o non abbia reso noto ai condomini una chiamata in causa.

redazione


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