Il mutuo passo dopo passo, dalla A alla stipula

Tasso variabile o tasso fisso, Euribor, spread, istruttoria, perizia e delibera reddituale: tutto quello che c’è da sapere per richiedere un finanziamento per l’acquisto di una casa.

Richiedere un mutuo, partiamo dalle parole chiave. Acquistare la casa dei sogni, ristrutturare quella in cui già si vive, rifinanziare il mutuo ottenendo altra liquidità: qualunque sia il motivo per cui si decide di chiedere un mutuo a una banca, è facile sentirsi un po’ spaesati di fronte a un procedimento che può apparire complesso. In realtà per affrontare la questione con tranquillità e trovare il prodotto adatto alle proprie esigenze basta conoscere i fondamentali, a partire dai termini tecnici.

Fisso o variabile? Fattore fondamentale nella scelta di un mutuo è il tasso di interesse: meglio un mutuo a tasso variabile, con una rata che cambia in base all’andamento dell’Euribor (ovvero il tasso di riferimento calcolato giornalmente che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie tra le principali banche europee) o un mutuo tasso fisso, che garantisce una rata costante per tutta la durata del mutuo ?
Il vantaggio del variabile è un costo originario inferiore rispetto al fisso:  in condizioni di mercato favorevoli , quindi, chi lo sottoscrive può beneficiare di un risparmio sugli interessi da pagare. Il contraltare è che un eventuale rincaro del costo del denaro si traduce in un incremento della rata da pagare. Chi preferisce la garanzia di una rata costante, quindi, può optare per un fisso, oppure per una soluzione mista, che metta  insieme caratteristiche dell’una e dell’altra possibilità.
Mutuo Arancio Fisso Rinegoziabile di ING DIRECT, per esempio, si comporta come un mutuo a tasso fisso per la durata iniziale del finanziamento (5 o 10 anni); in seguito, ad intervalli di tempo prestabiliti, consente di rinegoziare le condizioni di tasso, scegliendo se aggiornare il tasso fisso applicato al mutuo (in base ai nuovi tassi di mercato in vigore al momento della rinegoziazione) o passare dal fisso al variabile e viceversa.

Orientarsi tra Tasso, Taeg e Euribor. Qual è il costo effettivo di un mutuo? La principale voce è rappresentata dal tasso di interesse, che mette insieme tasso di riferimento (per i mutui a tasso variabile calcolato in base all’Euribor e per quelli a tasso fisso sull’Eurirs) e lo spread, che rappresenta la marginalità che l’intermediario desidera per l’erogazione del finanziamento.
A questi si uniscono le  spese iniziali applicate dalla banca, come i costi per l’avvio dell’istruttoria del mutuo e i costi per l’addebito della rata e per la perizia, che vengono detratti dall’importo erogato. Altra parola chiave è “Taeg” cioè il “tasso annuo effettivo globale”, indice espresso su base annua che serve a sintetizzare il costo complessivo del mutuo. Il Taeg è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento e comprende tutte le voci di costo applicate al mutuo (tasso di interesse, spese iniziali, imposta sostituiva, ecc.): si tratta di un termine di confronto molto utile per comparare le varie offerte sul mercato.


Confrontare le offerte anche online.
 Quando si vuole chiedere un mutuo è bene non rivolgersi soltanto alla banca presso cui si ha il conto corrente: gli istituti di credito cambiano spesso la strategia sui mutui e se un istituto ha un’offerta competitiva in un periodo dell’anno, non è detto che questa sia ancora valida a qualche mese di distanza. Meglio confrontare le offerte online (per esempio è possibile fare un preventivo sul sito di www.ingdirect.it e da smartphone, con l’App ING DIRECT Italia) e nelle filiali. L’alternativa è rivolgersi a un mediatore creditizio qualificato che operi in assenza di conflitto di interessi e sia in grado di presentare un bouquet di offerte variegato. Lo svantaggio di questa soluzione è che tale servizio dovrà essere pagato e quindi andrà a influire sul costo di accesso al credito.

Fase di istruttoria e delibera reddituale. Dopo essersi chiariti l’idea sulla tipologia di mutuo migliore per le proprie esigenze e la banca a cui richiederlo, si parte con la vera  e propria domanda di mutuo, il documento ufficiale per la richiesta del finanziamento. Alla banca servirà anche la documentazione anagrafica/reddituale del cliente, cioè buste paga, estratti conto, Cud, Unico ecc., insomma tutto il materiale necessario per capire se il cliente è in grado di sostenere il finanziamento. La documentazione consentirà alla banca di svolgere l’istruttoria sulla pratica di mutuo, cioè la valutazione della sostenibilità del mutuo da parte del cliente. Se l’esito dell’istruttoria è positivo, il cliente riceve la “delibera reddituale”, cioè il lascia passare per la perizia.

La perizia dell’immobile.  Superata la fase della delibera reddituale, la banca procede a svolgere una perizia, cioè  a una valutazione tecnica dell’immobile per stimarne il valore, e richiede una relazione notarile preliminare, ovvero un documento in cui il notaio attesta che sulla casa non ci sono ipoteche. Se le verifiche sull’immobile vanno in porto, l’istituto comunica al cliente la sua disponibilità a erogare il finanziamento attraverso la “proposta contrattuale di mutuo”, documento che – di fatto – vincola la banca per un certo periodo (di solito tra i tre e i sei mesi).

Firma ed erogazione del credito. Ultima fase prima dell’erogazione del credito è la firma da parte del cliente – davanti al notaio – “dell’atto di accettazione di proposta contrattuale di mutuo e di costituzione di ipoteca”, il documento con cui la banca concede il finanziamento. A quest’atto sono allegati “documenti di sintesi”, in cui sono illustrate nel dettaglio le condizioni economiche applicate al finanziamento, e il “piano di ammortamento”, in cui è specificato importo e periodicità delle rate. Step conclusivo dell’operazione è l’erogazione del credito, il momento in cui la banca consegna ufficialmente il capitale oggetto del finanziamento al suo cliente.

Risparmiare sul mutuo. Spesso le banche offrono vantaggi a coloro che sono già clienti e scelgono di sottoscrivere un mutuo con lo stesso istituto. ING DIRECT, per esempio,  offre uno spread agevolato per il mutuo a tasso variabile o uno sconto diretto sulla rata per il mutuo a tasso fisso o a tasso fisso rinegoziabile (la riduzione parte dalla terza rata mensile) ai clienti che decidono di addebitare su Conto Corrente Arancio le rate del mutuo.

redazione


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